案例一:租金“飞”涨,受损方可解除租赁合同

　　1999年,薛某与初某签订租赁合同,约定薛某将位于城郊结合部的房屋及院落一套出租给初某,月租金为100元,租期为15年。初某租下该房屋后饲养奶牛,很是赚了一大笔钱。2008年以来,随着城镇化建设的快速推进,房价飞涨,租金也随之“水涨船高”。对此薛某多次要求变更租赁合同,增加租赁费用,初某则坚决表示反对,为此薛某起诉至法院,要求与承租方解除合同。法院经审理判决支持了原告的诉讼请求。
　　点评:本案是否存在“情事变更”是薛某能否解除租赁合同的关键。所谓情事变更,是指合同有效成立后,作为合同关系建立的基础或环境的客观情况,因不可归责于双方当事人的原因,发生无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,导致合同的基础动摇或丧失,或继续维持合同原有效力则有悖于诚实信用原则和显失公平时,应允许变更合同内容或者解除合同的原则。最高人民法院1993年5月6日发布的《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确提出:“由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化,以致按原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情事变更的原则变更或解除合同。”这是司法实践中对适用情事变更原则的明确规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中,原、被告签订租赁合同时的经济发展水平较之现在已发生根本变化。随着我国经济社会的快速发展,如今的100元与上世纪90年代末的100元不可同日而语,价值完全不同,据此可以认定本案中存在“情事变更”。初某如果仍按原合同约定继续支付100元的月租金,对于薛某而言明显不公平,损害了原告的实际利益。因此,法院基于公平公正和诚实信用原则作出上述判决。
    案例二:收益倍增,低价转出的土地可以收回
　　13年前,村民李某“揣着”拿手的木工技术到南方淘金。临走前李某把自己的承包地转让给邻居梁某耕种管理,双方签订了一份为期15年的转包合同。合同中约定,李某的承包地由邻居梁某耕种,由李某按每亩50元的标准支付“托管费”。近几年,国家的惠农政策不断出台,眼看着邻居在自己的土地上“种”出了大把的钞票,这让转包了土地的李某后悔不已。他向梁某说出自己收回承包地的想法后,双方未达成解除合同协议。一急之下,李某将邻居告上法庭,请求与梁某解除转包合同。法院审理认为,原、被告双方签订土地流转合同时,国家惠农政策尚未出台。近年来,各级政府关于“三农”基本政策的重大调整,是当时订立合同的双方当事人所无法预料的,根据公平原则,法院判决原、被告双方解除合同。
　　点评:一般来说,合同是双方当事人真实意思的具体体现,非经双方当事人协商一致,或者遇到法律、政策的重大调整,法院不能随意解除合同。由此可以看出,如果出现了合同当事人订立合同时无法预料的“情事变更”,造成合同的继续履行显失公平的,法院就应当解除或变更合同。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定:“因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷,当事人协商无法达成一致,且继续履行又显失公平的,人民法院可根据发生变更的客观情况,按照公平原则处理”。根据这一规定,本案中,在当前土地大幅增值的情况下,如果让李某继续履行合同,给付邻居“托管费”,对李某来说显然是不公平的。法院据此判决解除双方转包合同。　　
    案例三:“世事”难料,受损方可少交租金
　　2011年初,范某与镇集贸市场管理方签订了房屋租赁合同,约定范某承租45平方米的门面房屋一套用于经营餐饮业,月租金为1万元,租赁期为5年。当时,范某之所以愿出高价租下该门面,是因为房屋所处的位置极佳。他的餐馆开业后常年顾客盈门,收入不菲。但谁能料到,2013年初镇政府推行新型社区建设,对集贸市场进行了整体搬迁。随之,范某餐馆的顾客和收益锐减,于是请求发包方减少租金,集贸市场管理方则予以拒绝,双方为此对簿公堂。
　　点评:本案中范某可以援引情事变更原则,主张减少租金。镇政府搬迁集贸市场的举措,是合同双方不能避免、不能预见并且不能克服的客观情况,如果此时让已经处于入不敷出的承租方继续交纳约定的租金,对他来说明显有失公平,法律应予以相应的救济(所谓法律救济,是指当履行协议得不到实际履行,权利方的权利受到侵害或得不到保障时,有权寻求法律保护,依法请求有关机关采取法律措施,以保护其合法权益的活动)。需要明确的是,范某并不能要求解除合同,因为他并不是不能履行合同,而是发生情事变更后的租金数额显失公平。所以,范某可以依据情事变更原则主张减少租金。
    案例四:政策变化,购房人可解除购房合同
　　2012年2月,拥有两套房的王先生与李女士签订房屋买卖合同,购买李女士的一套二手房,总价45万元。由于资金不足,王先生向银行申请贷款30万元。就在王先生办理贷款的过程中,当地政府房地产调控政策出台,明确规定暂停对购买第三套及以上住房的购房人发放贷款。了解政策信息后,王先生向李女士提出解除房屋买卖合同的要求遭到拒绝。王先生遂一纸诉状将李女士告上法庭。
　　点评:本案中,房地产调控政策的出台,导致王先生无法获得银行贷款,系房屋买卖合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的异常变化,属于“情事变更”。该异常变化是王先生在签订合同时无法预见的,影响了其履行付款义务。如果要求王先生继续履行合同,对其显失公平。因此,王先生提出解除房屋买卖合同的请求是合法的。　　(张兆利　王晓芹)
　　(一)须有情事变更的事实。这里的“情事”,是指作为合同成立基础或环境的客观情况,例如合同订立时的供求关系；“变更”,是指上述客观情况发生了异常变动,例如战争引起严重的通货膨胀。具体判断是否构成情事变更,应以是否导致合同基础丧失、是否致使合同目的落空、是否造成对价关系障碍作为判断标准。　　
　　(二)情事变更须发生在合同成立以后,履行完毕之前。这是因为若情事变更在合同订立前即已发生,应认定当事人已经认识到发生的事实,合同的成立是以已经变更的事实为基础的,不允许事后调整,只能由当事人自担风险。如果情事变更发生在合同已经履行完毕后,此时合同关系已归于消灭,其后发生情事变更与合同无关。
　　(三)须情事变更的发生不可归责于当事人,即由不可抗力及其他意外事故引起。如果能够归责于当事人,则应由其承担违约责任,而不适用情事变更原则。
　　(四)须情事变更是当事人所不可预见的。如果当事人在缔约合同时能够预见情事变更,则表明他承担了该风险,不再适用情事变更原则。　
　　(五)须情事变更使履行原合同显失公平。包括合同一方履约特别困难、债权人受领严重不足、履行对债权人无利益等。