孟燕君

----成本核算及市场中存在的风险

庞建国 2008年3月31日

上篇：城中村改造《目前存在的问题及解决办法》

目前，石家庄市城中村改造存在的问题主要是利益问题。那么，为什么存在利益问题呢？村集体领导层中懂得房地产市场的人几乎没有，外请的顾问一般是政府官员，他们对房地产市场只知其一，不知其二。所以，在成本核算中出现了较大的偏差，也就是村里要价过高的问题。

 一、成本问题

 外销部分商品房的成本包括：

1、 土地费用（国家收取的出让金、契税）

2、 建安费用

3、 设备费用（水、电、暖、气、排）

4、 外网费用（小区内部）

5、 市政接口费用

6、 道路、绿化

7、 环保、保安

8、 预备费用（勘察、设计、审图、报建、招标、监理等）

9、 后期费用（质检、安检、消防、人防等）

10、贷款利息

11、管理费

12、不可预见费

13、城中村改造拆迁安置费（拆迁补偿、过度费、回迁面积）

14、销售费用

15、税收

一般村里计算时没有销售费用和税收，其实这是两个相当大的部分。

目前，房地产市场形式不是很好，房价上不去，但是销售中的广告费用还要增加。

国家为了调控这个市场，税收费用种类也在增加，而且是预缴。

人防费也是预缴，建好了经过检查合格后再退。

建设施工工资预缴。

等等。所以利息必须要计算。

我希望村集体切实可行地进行计算。

二、风险计算

1、销售风险 

目前，销售顾问单位销售任务是按80~90%计算的。几十万甚至上百万平方米的销售，按现在的房地产市场情况，完成80%就算不错的。长时间销售完成90%也算好的。可村里计算时，是按100%的销售率计算的。这样，风险就转移到开发商一方，而不是风险共担了。合作基础发生变化，开发商势必会多要利润以避风险。结果，不能达成协议。

2、市场风险

石家庄市今年向供应5000亩土地，其中纯住宅用地为2000亩，余3000亩是商住混用。

三年大变样，城中村改造31个，平均每个村200亩就是6200亩，估计有5000亩是建设住宅。

我们按8000亩地建设住宅计算，容积率3，三年可以建设1600万平方米住宅，石家庄300万人口，每人合50平方米。

11200亩土地建设2240万平方米建筑，总投资需要448个亿。

保障房和经济适用房的供应，进一步加大这个市场的风险。

在这样一个市场面前，哪个开发商都会精打细算，推出新颖的最好的产品供应市场。结果是，石家庄市场上近几年供应的全是超值品质的房子，但价格还上不去。如果有10%以上的空置率，一个城中村改造项目就会被半途搁置。有20%以上的空置率，一个城中村改造项目就会失败破产，部分老百姓就会无家可归。

三、解决办法

1、市政府要严格控制商品房上市量。组织一个城市改造专家组，进行充分分析，制订切实可行的入市计划。分期分批进行城中村改造，切不能一窝蜂地一涌而上。毁了这个市场，十年恢复不了。

2、经过这次土地拍卖，本市企业超过亿元资金储备的几乎没有了。城中村改造需要大资金投入，借助外来资金或者外蚌企业参加建设，要加大招商力度才行。

3、组织村集体合理计算盈亏点，按四项基本原则进行谈判。

后记，我非常想我们石家庄市发展的快一点，建设的好一点。但是，我也希望有一个良好的、平稳发展的房地产市场。