孙凯的个人空间我的家园

北上广深之外的城市90平方米以下二套房契税只收1%的房产新政，明确把一线城市排除在外，反映出决策者试图重新启动二线以下城市房地产交易的用心。

包括一线城市在内，所有地方政府都对土地财政存在程度不同的依赖。但在过去一段时间全国房地产市场低迷时期，即便政策严控之下，一线城市和部分二线城市交易仍较活跃，因此，同样是依赖土地财政，一线城市与大部分二线以下城市很不一样，前者仍像过去一样应付裕如，后者显得相当吃力。

而有鉴于二线城市和部分三线城市基本都是各省的省会城市，它们占有着该省范围内最大最好的财政资源，即便土地财政“不给力”，也可以比该省其他地方拥有更为宽裕的财政收支状况。

因此很明显，承受房地产市场低迷压力最大的，实际是省会以下的地县两级城市，尽管它们拥有城市化意愿最强，人数最多的农村人口。

在过去将近20年时间里，中国大陆房地产市场呈几何级增长的原因很多，但巨量农村人口移居城市是一个根本性因素。房地产市场要继续活跃，除了为大城市改善型住房打开方便之门，根本仍要靠持续吸引外来人口，使城市化率和城市化水平持续提高。

但要注意到，今天中国大陆农村的居住环境差距有扩大趋势。既有日趋衰败，越来越不适合现代居住要求的大量村庄；也有居住环境日趋改善，某些方面已经胜过大中城市的“新农村”。从购房意愿上讲，既有移居城市的强烈愿望，但随着农村“汽车社会”的到来，人的活动半径数十倍地放大以及对食品安全问题的担忧，在城乡之间自由切换居住的也不在少数。换言之，全体农民向往城市生活的趋势正在出现拐点，拼命搬往城市的时代正在过去。

如果说前一阶段的城市化是一种“农村的城市”，即农民被吸引到城里居住，那么今后的城市化将会出现一种“城市的农村”，即在做到公共资源基本集约化使用的基础上，农民更愿意就地城市化，而未必是搬迁到数十数百乃至上千公里之外的城里。这种城市化不再是想方设法把房子卖给农民那么简单粗暴。

当前的城市化思路和做法，像抽水机一样把农民卷扬到城市里，本轮房产新政无疑加大了抽水机的功率，但目前的问题是，这台抽水机还能抽到多少水？在农民就地城市化的意愿增强之时，如果固守旧的土地政策等制度要素，城市化的步伐，将随着经济发展和人口增长速度的放缓明显放慢，乃至出现倒退。