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房地产契税营业税被调整 机构预测重点二线城市受益明显

新浪财经讯 2月19日消息，中国财政部、国家税务总局、住建部三部委联合部分通知，调整房地产交易契税和营业税优惠政策，楼市“去库存”迫在眉睫。券商机构分析，年前的首付比例下调配合此次税收优惠政策，将会促进改善性需求加快入市，重点二线城市更加受益。

　　该优惠政策主要包括“减免对非普通住宅以及二套房契税、免征两年以上（含2年）非普通住房对外销售的营业税、北上广深暂不实施非首套住房契税优惠政策以及营业税优惠政策。”

　　根据财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，1、首套房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上减按1.5%的税率；2、二套房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，90平方米以上减按2%的税率征收契税；3、购买满2年房屋出售免征营业税。北上广深营业税以及首套房90平米以上契税不作调整。

　　此外，营业税以及契税均取消普通与非普通住宅标准；而契税差异化征收由三档分为两档，首套144平米以上以及二套房契税获得优惠；而且，北上广深营业税以及首套144平米以上契税不变。

　　但考虑到此次新政出台时间点正好是行业小周期景气高点，政策的边际效应或许没有预期中的那么大。

　　此次契税和营业税的优惠有利于促进需求加快入市，预计房屋总价较高的重点城市更加受益（二线城市改善性需求更为敏感）。同时政策继续强调分类调控的思想，一线城市不实施非首套住房契税优惠政策以及营业税优惠政策，主要是考虑到目前一线城市住宅去化周期已经降至8个月左右，房价上涨压力较大。

　　继非限购城市下调首付比例后，中央层面再出税收优惠政策，符合市场预期。广发证券地产研究团队分析称，此次契税和营业税的优惠有利于促进需求加快入市，考虑到重点城市房屋总价相对较高，税收减免相对家庭收入更为明显，预计房屋总价较高的重点城市更加受益（二线城市改善性需求更为敏感）。

　　同时政策继续强调分类调控的思想，一线城市不实施非首套住房契税优惠政策以及营业税优惠政策，主要是考虑到目前一线城市住宅去化周期已经降至8个月左右，房价上涨压力较大。

　　广发证券地产研究团队预测，首付比例下调配合税收优惠，将会促进改善性需求加快入市，重点二线城市更加受益，但考虑到此次新政出台时间点正好是行业小周期景气高点，政策的边际效应或许没有预期中的那么大。

　　中信建投房地产研究团队则判断，此次交易税费调整后，主要受益为90平米以上户型，符合去年以来管理层扶持改善性需求的思路，也将进一步延续改善型房源的去化力度。同时此次政策再次体现了管理层差异化管理的思路，未来相关税费调整的宽松仍有空间。

　　但据中信建投去年以来三四线城市调研情况，对于大部分不具备产业支撑、人口缺乏吸引力的三四线城市，简单的加杠杆效果有限，全国结构性分化的特点将更加突出，中信建投继续维持对2016年行业周期小年的判断。

　　投资方面，中信建投建议精选具备优质布局以及转型创新动力充足的企业，龙头房企建议关注保利地产、招商蛇口，成长+转型企业建议关注“华发股份、中洲控股、阳光城和顺发恒业”。

　　而在广发证券看来，在政策面与基本面阶段性共振的情况下，主流地产股阶段性超额收益，还建议关注中南建设、阳光城、泰禾集团、荣盛发展以及首开股份等。在地产转型股方面，继续关注广东明珠、海德股份、浙江广厦、广宇集团、万通地产以及卧龙地产。而国企改革标的建议关注嘉宝集团、京投银泰以及嘉凯城。（新浪财经 吴海燕 发自北京）